5월 8일 경매를 다시 시작하여 6월 20일에 낙찰 받고, 들뜬 마음으로
점유자에게 문자와 전화를 수차례 했지만 끝내 답이 없어,
협회의 코칭을 받아 직접 전자소송포털로 점유이전금지가처분을 신청하고
강제집행까지 접수하여 8월 28일 드디어 강제집행이 이루어졌습니다.
⚖️ 부동산점유지전금지가처분 강제집행의 의미
경매나 소송 중 해당 부동산의 점유 상태(누가 사용·거주하고 있는지)를
바꾸지 못하도록 법원이 내리는 임시 처분으로, 점유자가 마음대로
제3자에게 임대하거나 명의를 바꿔 "집행을 피하려는 행위”를 막는 장치입니다.
가처분에 따른 강제집행은 집행관이 현장에 나가 계고문(경고문)을 부착하거나,
점유자가 저항하는 행위 등 필요하다고 판단되는 경우 직접 인도·퇴거 절차까지 진행
📅 진행 과정
8.18 : 가처분 결정, 8.19 : 강제집행 신청(법원 방문)
8.25 : 집행관실에서 집행일정(8.28 11:45분)과 준비사항(증인 2명, 열쇠업자) 안내받음
- 증인 : 소유자와 대리인을 제외한 제3자, 열쇠업자도 무방함
* 비용 : (증인) 3만원/인, (열쇠업자) 개문 시 최대 18만원, 개문하지 않을 경우 출장비 3만원
- 증인 및 열쇠업자 섭외완료
🚪 강제집행 당일 현장(8월28일 11:45분)
★ 집행관 12:00 도착(강제집행 건이 많아 약간지연)
- 질문에 간단히 대답만할 뿐 계고장 등에 대한 설명이 없었음
(집행관, 열쇠업자는 진행건이 많아 매우 피곤해 보였음)
★ 집행관2명, 열쇠업자, 협회 관계자, 증인 포함 총 6명 참석
★ 집행관이 세 번 초인종을 누르고 응답이 없자 열쇠업자가 개문(약 5분 소요)
- 동영상 촬영중 집행관이 촬영 제지,
개문사진 촬영 중 업자로부터 제지(개문기술 외부노출 않됨) 당함
★ 내부 확인은 집행관만 가능했고, 저는 외부에서 확인만 할수 있었음
- 집 내부는 깔끔했고, 신발장이 여자 신발 위주로 정리돼 있었으며 짐은 많지 않았음
★ 현관 벽과 바닥에 계고장을 부착한 후 약 10분 만에 절차가 마무리되었습니다.
🔮 앞으로의 일정
● 실제 퇴거시키기 위한 강제집행은 인도명령문을 받아야만 가능한데,
인도명령문은 물건이 많은 경매사건의 경우 모두 낙찰되어 배당기일이 정해진 이후
인용여부가 결정되기때문에 법원에서도 구체적인 일정을 알려줄수 없다고함
(이 건은 총 24개 물건으로 묶여 있고, 14건은 매도완료, 10건 진행 중)
● 따라서 예상 일정은 9월에 모두 낙찰된다면
10월 인도명령 인용 → 11월 강제집행 → 12월쯤 임대 가능 전망
💡 느낀 점
☞강제집행은 점유자가 현장에서 직접 계고장을 확인할 때
경고 효과가 극대화된다고 생각합니다.
하지만 이번에는 점유자가 없어 효과는 제한적이었습니다.
☞ 결국 임대 수익을 내야 하는 입장에서
시간이 지연될수록 이자·관리비 부담만 늘어나므로,
법적 절차와 대화를 통해 해결노력을 병행해야한다고 생각합니다.
☞점유자의 무대응이 문제이긴 하지만 점유자와 접촉을 위해
보다 더 적극적인 태도가 아쉬웠던 것 같습니다.
☞이제는 전화와 문자뿐 아니라, 출입 가능한 시간대에
수시로 찾아가 점유자를 만나보는 방식으로 문제해결을 위해
최선을 다하고 진인사대천명(盡人事待天命)의 자세로
기다릴 예정입니다.
5월 8일 경매를 다시 시작하여 6월 20일에 낙찰 받고, 들뜬 마음으로점유자에게 문자와 전화를 수차례 했지만 끝내 답이 없어,
협회의 코칭을 받아 직접 전자소송포털로 점유이전금지가처분을 신청하고
강제집행까지 접수하여 8월 28일 드디어 강제집행이 이루어졌습니다.
⚖️ 부동산점유지전금지가처분 강제집행의 의미
경매나 소송 중 해당 부동산의 점유 상태(누가 사용·거주하고 있는지)를
바꾸지 못하도록 법원이 내리는 임시 처분으로, 점유자가 마음대로
제3자에게 임대하거나 명의를 바꿔 "집행을 피하려는 행위”를 막는 장치입니다.
가처분에 따른 강제집행은 집행관이 현장에 나가 계고문(경고문)을 부착하거나,
점유자가 저항하는 행위 등 필요하다고 판단되는 경우 직접 인도·퇴거 절차까지 진행
📅 진행 과정
8.18 : 가처분 결정, 8.19 : 강제집행 신청(법원 방문)
8.25 : 집행관실에서 집행일정(8.28 11:45분)과 준비사항(증인 2명, 열쇠업자) 안내받음
- 증인 : 소유자와 대리인을 제외한 제3자, 열쇠업자도 무방함
* 비용 : (증인) 3만원/인, (열쇠업자) 개문 시 최대 18만원, 개문하지 않을 경우 출장비 3만원
- 증인 및 열쇠업자 섭외완료
🚪 강제집행 당일 현장(8월28일 11:45분)
★ 집행관 12:00 도착(강제집행 건이 많아 약간지연)
- 질문에 간단히 대답만할 뿐 계고장 등에 대한 설명이 없었음
(집행관, 열쇠업자는 진행건이 많아 매우 피곤해 보였음)
★ 집행관2명, 열쇠업자, 협회 관계자, 증인 포함 총 6명 참석
★ 집행관이 세 번 초인종을 누르고 응답이 없자 열쇠업자가 개문(약 5분 소요)
- 동영상 촬영중 집행관이 촬영 제지,
개문사진 촬영 중 업자로부터 제지(개문기술 외부노출 않됨) 당함
★ 내부 확인은 집행관만 가능했고, 저는 외부에서 확인만 할수 있었음
- 집 내부는 깔끔했고, 신발장이 여자 신발 위주로 정리돼 있었으며 짐은 많지 않았음
★ 현관 벽과 바닥에 계고장을 부착한 후 약 10분 만에 절차가 마무리되었습니다.
🔮 앞으로의 일정
● 실제 퇴거시키기 위한 강제집행은 인도명령문을 받아야만 가능한데,
인도명령문은 물건이 많은 경매사건의 경우 모두 낙찰되어 배당기일이 정해진 이후
인용여부가 결정되기때문에 법원에서도 구체적인 일정을 알려줄수 없다고함
(이 건은 총 24개 물건으로 묶여 있고, 14건은 매도완료, 10건 진행 중)
● 따라서 예상 일정은 9월에 모두 낙찰된다면
10월 인도명령 인용 → 11월 강제집행 → 12월쯤 임대 가능 전망
💡 느낀 점
☞강제집행은 점유자가 현장에서 직접 계고장을 확인할 때
경고 효과가 극대화된다고 생각합니다.
하지만 이번에는 점유자가 없어 효과는 제한적이었습니다.
☞ 결국 임대 수익을 내야 하는 입장에서
시간이 지연될수록 이자·관리비 부담만 늘어나므로,
법적 절차와 대화를 통해 해결노력을 병행해야한다고 생각합니다.
☞점유자의 무대응이 문제이긴 하지만 점유자와 접촉을 위해
보다 더 적극적인 태도가 아쉬웠던 것 같습니다.
☞이제는 전화와 문자뿐 아니라, 출입 가능한 시간대에
수시로 찾아가 점유자를 만나보는 방식으로 문제해결을 위해
최선을 다하고 진인사대천명(盡人事待天命)의 자세로
기다릴 예정입니다.