최근 부동산 시장의 가장 뜨거운 화두 중 하나는 단연 ‘법원 경매’다.
고금리 폭탄을 버티지 못한 영끌족의 매물과 전세사기 여파로 인한 빌라 매물들이 쏟아져 나오면서 법정은 연일 인산인해를 이룬다.
"남들의 위기가 나에겐 기회"라는 격언을 증명하듯,
시세보다 수억 원 저렴하게 내 집을 마련했다는 성공담이 유튜브와 SNS를 도배한다.
하지만 냉정하게 짚어봐야 한다.
지금의 경매 시장은 과연 모두에게 열린 기회의 땅일까, 아니면 초보자를 삼키는 독약일까?
첫째, ‘유찰의 달콤함’ 뒤에 숨은 권리분석의 덫
경매의 가장 큰 매력은 감정가에서 20~30%씩 깎이는 ‘유찰’에 있다.
두 세 번 유찰되면 시세의 반값처럼 보인다. 그러나 세상에 이유 없는 공짜는 없다.
많이 유찰된 물건일수록 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 고스란히 물어줘야 하는 ‘대항력 있는 임차인’이 있거나,
유치권 등 복잡한 법적 권리가 얽혀 있을 확률이 99%다.
겉보기에 3억 원짜리 집을 1억 5천만 원에 낙찰받았다고 좋아했는데,
알고 보니 숨은 보증금 2억 원을 추가로 개워내야 한다면 결국 시세보다 비싸게 사는 꼴이 된다.
둘째, ‘대출 규제와 금리’라는 현실의 벽
일반 매매보다 경매가 무서운 점은 ‘잔금 납부 기한’이 정해져 있다는 것이다.
낙찰 후 한 달 이내에 잔금을 치르지 못하면 애써 낸 입찰 보증금(오오 수천만 원에 달하는)은 공중으로 날아간다.
과거에는 경락잔금대출이 비교적 수월했지만, 지금은 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 대출 한도를 옥죄고 있다.
본인의 대출 체력을 과신하고 덜컥 낙찰받았다가 잔금을 마련하지 못해 보증금을 몰수당하는 이른바 ‘낙찰 포기’ 사례가 급증하는 이유다.
셋째, ‘명도(明度)’라는 인간적인 갈등
경매의 완성은 잔금 납부가 아니라 ‘열쇠를 넘겨받는 것(명도)’이다.
집을 비워줘야 하는 전 주인이나 보증금을 날린 임차인을 내보내는 과정은 결코 아름답지 않다.
이 과정에서 발생하는 정신적 스트레스와 이사비 협상, 최악의 경우 강제집행까지 이어지는 비용과 시간은
초보 경매 가담자들을 지치게 만드는 가장 큰 요인이다.
기회를 잡고 싶다면 ‘본질’로 돌아가라
그럼에도 불구하고 경매가 훌륭한 재테크 수단임은 부인할 수 없다.
하락기와 정체기야말로 경매의 진가가 드러나는 시기다.
다만, 지금의 시장에서 살아남으려면 두 가지만 기억해야 한다.
1) 싸게 사는 것보다 '안전하게' 사는 것이 먼저다. 권리분석이 모호하다면 과감히 포기하라. 내 눈에 좋아 보이는 기회는 남의 눈에도 기회다.
2) 현장 조사는 진리다. 감정평가서는 과거의 기록일 뿐이다. 지금 당장 부동산 문을 열고 들어가 현재의 급매가와 전세 시세를 확인해야 ‘가짜 유찰’에 속지 않는다.
경매는 대박을 터뜨리는 도깨비방망이가 아니다.
철저한 리스크 관리와 냉정한 계산 뒤에 찾아오는 ‘노력의 대가’일 뿐이다.
시장이 어수선할수록 공부의 깊이를 더해야 할 때다.
*도기안 협회장 약력
현) 대한공경매협회 대표(www.kobid.co.kr)
현) 큐어코리아 대표
현) 온비드 공매 칼럼니스트
현) 한국경제신문 부동산 칼럼니스트
현) 스피드옥션 전문상담위원 및 칼럼니스트
*유튜브채널: 도기안의 경매왕!
* kian@visamont.com
최근 부동산 시장의 가장 뜨거운 화두 중 하나는 단연 ‘법원 경매’다.
고금리 폭탄을 버티지 못한 영끌족의 매물과 전세사기 여파로 인한 빌라 매물들이 쏟아져 나오면서 법정은 연일 인산인해를 이룬다.
"남들의 위기가 나에겐 기회"라는 격언을 증명하듯,
시세보다 수억 원 저렴하게 내 집을 마련했다는 성공담이 유튜브와 SNS를 도배한다.
하지만 냉정하게 짚어봐야 한다.
지금의 경매 시장은 과연 모두에게 열린 기회의 땅일까, 아니면 초보자를 삼키는 독약일까?
첫째, ‘유찰의 달콤함’ 뒤에 숨은 권리분석의 덫
경매의 가장 큰 매력은 감정가에서 20~30%씩 깎이는 ‘유찰’에 있다.
두 세 번 유찰되면 시세의 반값처럼 보인다. 그러나 세상에 이유 없는 공짜는 없다.
많이 유찰된 물건일수록 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 고스란히 물어줘야 하는 ‘대항력 있는 임차인’이 있거나,
유치권 등 복잡한 법적 권리가 얽혀 있을 확률이 99%다.
겉보기에 3억 원짜리 집을 1억 5천만 원에 낙찰받았다고 좋아했는데,
알고 보니 숨은 보증금 2억 원을 추가로 개워내야 한다면 결국 시세보다 비싸게 사는 꼴이 된다.
둘째, ‘대출 규제와 금리’라는 현실의 벽
일반 매매보다 경매가 무서운 점은 ‘잔금 납부 기한’이 정해져 있다는 것이다.
낙찰 후 한 달 이내에 잔금을 치르지 못하면 애써 낸 입찰 보증금(오오 수천만 원에 달하는)은 공중으로 날아간다.
과거에는 경락잔금대출이 비교적 수월했지만, 지금은 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 대출 한도를 옥죄고 있다.
본인의 대출 체력을 과신하고 덜컥 낙찰받았다가 잔금을 마련하지 못해 보증금을 몰수당하는 이른바 ‘낙찰 포기’ 사례가 급증하는 이유다.
셋째, ‘명도(明度)’라는 인간적인 갈등
경매의 완성은 잔금 납부가 아니라 ‘열쇠를 넘겨받는 것(명도)’이다.
집을 비워줘야 하는 전 주인이나 보증금을 날린 임차인을 내보내는 과정은 결코 아름답지 않다.
이 과정에서 발생하는 정신적 스트레스와 이사비 협상, 최악의 경우 강제집행까지 이어지는 비용과 시간은
초보 경매 가담자들을 지치게 만드는 가장 큰 요인이다.
기회를 잡고 싶다면 ‘본질’로 돌아가라
그럼에도 불구하고 경매가 훌륭한 재테크 수단임은 부인할 수 없다.
하락기와 정체기야말로 경매의 진가가 드러나는 시기다.
다만, 지금의 시장에서 살아남으려면 두 가지만 기억해야 한다.
1) 싸게 사는 것보다 '안전하게' 사는 것이 먼저다. 권리분석이 모호하다면 과감히 포기하라. 내 눈에 좋아 보이는 기회는 남의 눈에도 기회다.
2) 현장 조사는 진리다. 감정평가서는 과거의 기록일 뿐이다. 지금 당장 부동산 문을 열고 들어가 현재의 급매가와 전세 시세를 확인해야 ‘가짜 유찰’에 속지 않는다.
경매는 대박을 터뜨리는 도깨비방망이가 아니다.
철저한 리스크 관리와 냉정한 계산 뒤에 찾아오는 ‘노력의 대가’일 뿐이다.
시장이 어수선할수록 공부의 깊이를 더해야 할 때다.
*도기안 협회장 약력
현) 대한공경매협회 대표(www.kobid.co.kr)
현) 큐어코리아 대표
현) 온비드 공매 칼럼니스트
현) 한국경제신문 부동산 칼럼니스트
현) 스피드옥션 전문상담위원 및 칼럼니스트
*유튜브채널: 도기안의 경매왕!
* kian@visamont.com