원룸에서 세입사로 살던 33살의 청년이 다가구 건물주가 되다!

사실 저희 스파레쥬 33기는 시기적으로 참 악조건이 많았습니다.

기수 중간에 6.17, 710 부동산 정책이 발표된 것 이였습니다. 

부동산 투자를 하기 위해 모인 저희들로써는 참으로 안타까웠고, 현 정부가 얄밉기도 했습니다. 

이러다가 경매투자를 못하게 되는게 아닌가 라는 생각도 잠시 들었습니다.


주택에 대한 정부 규제가 점점 심해지다보니, 저는 주택보다 상가를 낙찰 받아보자라는 생각을 했습니다.

하지만, 저는 상가가 아닌 군산에 있는 다가구를 선택했습니다.

군산 다가구는 감정가(6억4천만원) 대비 49%까지 떨어져 최저가가 3억원 가량 했습니다.

그렇다 하더라도, 그때 당시 제가 가진 돈은 3천만원이 전부였기 때문에 입찰 보는 것이 현실적으로 어려웠습니다. 

다가구의 경우 대출이 방빼기로 인하여 대출 한도가 많이 나오지않았습니다. 

특히, 방이 22개 이며 위반건축물로 등재되어 있기 때문에 대출 조건은 더 안좋다고 생각을 하였습니다.


그렇지만 왜 였을까요? 저는 9월 7일 군산 다가구 물건을 낙찰 받게 되었습니다. 

그때 당시 전국에서 나에게 가장 큰 수익을 줄 수 있는 물건이 바로 군산 다가구였기 때문입니다.

아래 보이는 물건이 제가 낙찰 받은 군산 다가구 입니다.


우선, 여러분들이 가장 궁금해하실 수익률 부터 말씀 드리겠습니다.


#방 22가구 전부 계약될 경우

실투자금 : 1억원(수리비 5천만원 포함)

보증금(6100만원) 제외 순투자금 : 3300만원

월수익 : 330만원(대출 90만원 제외)

월세소득률 : 120%


#방 19가구 계약(현재)

실투자금 : 1억원(수리비 5천만원 포함)

보증금(57000만원) 제외 순투자금 : 3900만원

월수익 : 265만원(대출 90만원 제외)

월세소득률 : 80%

-> 위의 월 수익에서 저같은 경우에는 다른 투자를 이어가기 위하여, 해당 다가구의 신경을 전혀 쓰지 않도록 부동산 관리업체, 청소비 등으로 인한 추가 지출이 있습니다.


#매매 시세차익 수익률 계산

매매 시세가 예를들어 9%가 매매가 잘된다 그러면,


월세 수익 : 420만원

420만원 * 12개월= 5,040만원

5040/0.09(수익률%) = 56,000만원

56,000 + 5,040 = 61,040만원

시세차익은 약 1억7천만원


건축법 시행령에서 다가구는 19세대 이하로 제한 합니다.

그렇다면? 22가구는 어떻게 되는 것이냐 궁금할 수 있을 것입니다.

현행 건축법은 19세대 까지만 다가구를 인정하나 그 이상으로 세대를 늘릴 경우는 불법건축물로 등재되어 이행강제금을 부과하게 되어있습니다.


물론, 제 물건도 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있었습니다.

시세조사하는 과정에서 시청 담당자를 통해서 이행강제금이 1년에 120만원이라는 것을 알게되었습니다. 

해당 지자체에서는 매년 위반건축물에 대한 시정조치를 취하고, 이를 시정하지 않을 시 이행강제금을 부과하게 합니다. 

즉, 매년 이행강제금 120만원을 부과하기만 한다면 다른 조치없이 계속해서 다가구를 운영할 수 있다는 것입니다. 

(단, 위반건축물에 대한 이행강제금의 부과는 위반사항 및 각 지자체 별로 다르기 때문에 반드시 확인이 필요합니다.)

19세대를 제외한 3세대의 월세를 각 20만원으로 보면, 20만원 X 3세대 X 12개월=720만원에 수익이 생깁니다. 

그렇다면, 1년 이행강제금 120만원을 제외하고도 600만원이라는 수익이 남게되는 구조입니다. 

따라서, 매년 이행강제금을 부과하더라도 이득이 있는 물건이 되는 것입니다. 

스파레쥬때 배우셨기 때문 다들 배우셨기 때문에 잘 아실 것이라 생각합니다. 

건축물대장상 위반건축물로 되어있고, 그로 인해 이행강제금을 내더라도 이익이 된다면 투자하는 것을 말입니다.

물론, 위반건축물로 되어 있어 추 후 매매에 문제가 있을 수 있다고는 하지만, 위에 설명 드린바와 같이 

수익이 되는 상황을 어필한다면 매매에도 크게 문제가 되지 않을 것이라 판단됩니다.


저는 군산 다가구를 낙찰했을 당시 도기안 협회장님의 유튜브 강의 덕을 너무 많이 봤습니다. 

제가 물건을 조사하고 입찰하는 과장에서 돌박적으로 직면했던 수많은 문제들이 그 당시 유튜브에서 

실시간으로 방송 해주신 ‘도기안의 주경야독’ 영상과 너무도 우연히 딱 맞아 떨어진 것입니다. 

다가구의 명도문제, 다가구의 수리문제, 세금문제, 대출문제 등을 다룬 협회장님 유튜브 영상들이 

다가구 낙찰이 처음이였던 저에게 쪽집게 강의처럼 다가왔고, 이로 인해 

저는 다가구 입찰부터 임대를 맞추는데 까지 물 흐르듯이 진행된 것 같습니다.


많이들 얘기하는 자본금 3천만원가지고 투자하는 Case가 저였습니다. 

수중에 현금이 3천만원 이였으며, 대출은 91%를 받았습니다. 

물론, 일반적인 경락잔금대출로는 방빼기를 비롯하여 60~70%밖에 대출이 안나왔으나, 

대출을 100군데, 200군데 조사하는 과정에서 신탁대출을 알아냈습니다. 조

건은 91% 대출과 3.2% 금리였습니다. 신탁대출이 대출한도가 높은 만큼 단점도 존재하긴 합니다만, 

저의 경우에는 높은 대출한도가 필요했기 때문에 신탁대출을 선택했습니다. 

신탁대출이란게 생소할 수 있을 수 있지만, 여러분들도 높은 대출한도를 원한다면 

고려해보는 것도 투자의 한 방법이라 생각합니다.


잔금을 치룸과 동시에 총 명도대상자 14명 중 두 세분을 제외한 모든 명도가 끝났습니다.

 물론 그 중엔 명도 비용이랍시고 이사비용을 드린 분들도 계셨지만, 

대부분 대화로 하는 명도를 통해 큰 트러블 없이 끝낼 수 있었습니다. 

14명 중 4분은 재계약을 하였으며, 세분정도는 재계약을 원했지만, 제가 원하는 임대 조건을 

맞출 수 없었기 때문에 재계약은 성사되지 않았습니다. 

운 좋게도 명도를 빨리 끝내서, 빠른 시기에 내부 리모델링을 진행 할 수 있었습니다.


건물이 약 10년정도 되었기에, 노후화된 부분들이 있었고 아무래도 도배나 장판이 너무 촌스러웠습니다. 

동네 다가구 분위기는 거의 대부분 같은 시기에 시공이 되었기에 건물 노후화는 비슷했습니다. 

시세조사 할 당시 이러한 분위기로 인해서 월세가 약간 하향 평준화 되어 있는 상태라고 판단하였습니다. 

제가 사는 회사 기숙사가 근처에 있었기 때문에, 시세조사 당시 지리적인 이점을 100% 활용했습니다. 

직접 제가 살집을 구한다는 시나리오로 주변의 수십군데의 원룸을 들어가서 내부상태를 확인해보았고, 

깔끔한 곳이 있다면 월세를 조금 더 높게 주더라도 들어와서 살려고 하는 임차인들이 분명 있을 것이라 판단했습니다.

그래서 저는 내부 리모델링을 통해서 촌스러움을 없애고, 깨끗하게 보이게끔만 한다면 

하향 평준화된 월세보다 높은 월세를 받을 수 있을 것이라 확신했습니다.

리모델링 전에 부동산 업자와 건물 내부를 둘러보았을때, 부동산 업자는 

20만원 이상은 받을 수 없다는 얘기를 했습니다. 

그때 저는 리모델링 하면 충분이 가능 할 것이라고 부동산 업자에게 오히려 설득을 했습니다. 

또한, 보증금도 그 동네 분위기는 보통 100만원, 적게는 50만원이였으나 

저는 부동산업자에게 보증금 500만원도 충분히 가능하다고 했습니다.



리모델링 후 어떻게되었을까요…?

첫 계약자로 보증금 500만원에 월세 20만원을 두명이나 계약하게 됩니다. 부동산 업자도 정말 놀라더군요.



매순간이 결정의 연속이였습니다. 첫 입찰부터 모든게 다 처음 경험하는 것이다 보니 무지했던 것도 많았고, 

두려운 마음도 있었던것 같습니다. 하지만, 제 옆에는 협회와 동기라는 든든한 버팀목이 

제가 혼자가 아니라는 것을 느끼게 해주었습니다. 

저 또한 낙찰 전에 여러 선배님들의 낙찰 사례를 보며, 많이 부러워하기도 하며 선의의 마음도 생겼던 것 같습니다.

 미약하지만 저의 투자 경험 사례를 보시고, 경매 투자에 있어서 조금이나마 도움이 되시기를 바래봅니다.


[출처] 원룸에서 세입사로 살던 33살의 청년이 다가구 건물주가 되다!! (법원경매 대한공경매사협회 SINCE 2006) | 작성자 재무부국

물론, 제 물건도 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있었습니다.

시세조사하는 과정에서 시청 담당자를 통해서 이행강제금이 1년에 120만원이라는 것을 알게되었습니다. 해당 지자체에서는 매년 위반건축물에 대한 시정조치를 취하고, 이를 시정하지 않을 시 이행강제금을 부과하게 합니다. 즉, 매년 이행강제금 120만원을 부과하기만 한다면 다른 조치없이 계속해서 다가구를 운영할 수 있다는 것입니다. (단, 위반건축물에 대한 이행강제금의 부과는 위반사항 및 각 지자체 별로 다르기 때문에 반드시 확인이 필요합니다.)

19세대를 제외한 3세대의 월세를 각 20만원으로 보면, 20만원 X 3세대 X 12개월=720만원에 수익이 생깁니다. 그렇다면, 1년 이행강제금 120만원을 제외하고도 600만원이라는 수익이 남게되는 구조입니다. 따라서, 매년 이행강제금을 부과하더라도 이득이 있는 물건이 되는 것입니다. 스파레쥬때 배우셨기 때문 다들 배우셨기 때문에 잘 아실 것이라 생각합니다. 건축물대장상 위반건축물로 되어있고, 그로 인해 이행강제금을 내더라도 이익이 된다면 투자하는 것을 말입니다.

물론, 위반건축물로 되어 있어 추 후 매매에 문제가 있을 수 있다고는 하지만, 위에 설명 드린바와 같이 수익이 되는 상황을 어필한다면 매매에도 크게 문제가 되지 않을 것이라 판단됩니다.



저는 군산 다가구를 낙찰했을 당시 도기안 협회장님의 유튜브 강의 덕을 너무 많이 봤습니다. 제가 물건을 조사하고 입찰하는 과장에서 돌박적으로 직면했던 수많은 문제들이 그 당시 유튜브에서 실시간으로 방송 해주신 ‘도기안의 주경야독’ 영상과 너무도 우연히 딱 맞아 떨어진 것입니다. 다가구의 명도문제, 다가구의 수리문제, 세금문제, 대출문제 등을 다룬 협회장님 유튜브 영상들이 다가구 낙찰이 처음이였던 저에게 쪽집게 강의처럼 다가왔고, 이로 인해 저는 다가구 입찰부터 임대를 맞추는데 까지 물 흐르듯이 진행된 것 같습니다.



많이들 얘기하는 자본금 3천만원가지고 투자하는 Case가 저였습니다. 수중에 현금이 3천만원 이였으며, 대출은 91%를 받았습니다. 물론, 일반적인 경락잔금대출로는 방빼기를 비롯하여 60~70%밖에 대출이 안나왔으나, 대출을 100군데, 200군데 조사하는 과정에서 신탁대출을 알아냈습니다. 조건은 91% 대출과 3.2% 금리였습니다. 신탁대출이 대출한도가 높은 만큼 단점도 존재하긴 합니다만, 저의 경우에는 높은 대출한도가 필요했기 때문에 신탁대출을 선택했습니다. 신탁대출이란게 생소할 수 있을 수 있지만, 여러분들도 높은 대출한도를 원한다면 고려해보는 것도 투자의 한 방법이라 생각합니다.



잔금을 치룸과 동시에 총 명도대상자 14명 중 두 세분을 제외한 모든 명도가 끝났습니다. 물론 그 중엔 명도 비용이랍시고 이사비용을 드린 분들도 계셨지만, 대부분 대화로 하는 명도를 통해 큰 트러블 없이 끝낼 수 있었습니다. 14명 중 4분은 재계약을 하였으며, 세분정도는 재계약을 원했지만, 제가 원하는 임대 조건을 맞출 수 없었기 때문에 재계약은 성사되지 않았습니다. 운 좋게도 명도를 빨리 끝내서, 빠른 시기에 내부 리모델링을 진행 할 수 있었습니다.



건물이 약 10년정도 되었기에, 노후화된 부분들이 있었고 아무래도 도배나 장판이 너무 촌스러웠습니다. 동네 다가구 분위기는 거의 대부분 같은 시기에 시공이 되었기에 건물 노후화는 비슷했습니다. 시세조사 할 당시 이러한 분위기로 인해서 월세가 약간 하향 평준화 되어 있는 상태라고 판단하였습니다. 제가 사는 회사 기숙사가 근처에 있었기 때문에, 시세조사 당시 지리적인 이점을 100% 활용했습니다. 직접 제가 살집을 구한다는 시나리오로 주변의 수십군데의 원룸을 들어가서 내부상태를 확인해보았고, 깔끔한 곳이 있다면 월세를 조금 더 높게 주더라도 들어와서 살려고 하는 임차인들이 분명 있을 것이라 판단했습니다.

그래서 저는 내부 리모델링을 통해서 촌스러움을 없애고, 깨끗하게 보이게끔만 한다면 하향 평준화된 월세보다 높은 월세를 받을 수 있을 것이라 확신했습니다.

리모델링 전에 부동산 업자와 건물 내부를 둘러보았을때, 부동산 업자는 20만원 이상은 받을 수 없다는 얘기를 했습니다. 그때 저는 리모델링 하면 충분이 가능 할 것이라고 부동산 업자에게 오히려 설득을 했습니다. 또한, 보증금도 그 동네 분위기는 보통 100만원, 적게는 50만원이였으나 저는 부동산업자에게 보증금 500만원도 충분


[출처] 원룸에서 세입사로 살던 33살의 청년이 다가구 건물주가 되다!! (법원경매 대한공경매사협회 SINCE 2006) | 작성자 재무부국장유태석


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