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전문가칼럼 - 주택공급과잉의 실체, 부동산 폭락 현실이 될 것인가?

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부동산 시장은 이미 공급이 초과되었고
2020년이 되면 집값이 폭락할 것이라는 얘기가 공공연합니다.

그렇다면 실제 주택 시장에 얼마나 많은 물량이 공급되었는지 들여다보겠습니다.
국토교통부의 월평균 아파트 공급 현황자료에 의하면
2015~2016년까지 아파트를 기준으로 인허가 물량이 급증했습니다.

2008년 부터 2014년까지 1만 3000여 가구였다가
2015년 부터 2016년까지 60% 이상 증가했는데,
지방의 경우 80%에 육박하는 증가세를 보였습니다.

그렇다면 이 증가율데로 머지않아 집값은 폭락할 것인가..
2008년부터 2014년까지의 공급은 경기침체에 따른 수요 부진으로 
공급자체가 많지 않았다. 상대적으로 2015년부터 공급이 늘어난 것인데
이는 그 동안 부족했던 물량을 채우는 수준임을 감안해야 합니다.

하지만, 2016년 전국적으로 미분양 재고가 5만여 건을 훌쩍 넘긴 것을 보면
미분양 물량은 상당히 심각한 상태로 보인다. 미분양 사태의 이면을 자세히
보면, 도시 접근성과 편의시설에 대한 수요를 충족하지 못한 지역이 대부분이죠.

팔리는 집은 팔리고, 안 팔리는 집은 안 팔립니다.
살기 좋은 환경이 구축된 곳이라면 미분양이 될 이유는 줄어들게 되는 것이죠.
많은 분들이 왜 미분양이 되었을까요? 라고 묻습니다.
그리고 앞으로 집값 떨어질텐데 부동산 투자는 이제 하면 안 되겠죠?라며
스스로 투자하지 못했음을 위로합니다.

시장경제의 특성상 지역적으로 공급이 포화상태에 이르는 사태가 발생되는데,
건설사들이 지속적으로 아파트를 공급하고자 해도 지을 대지가 없다면
소용없는 일이 됩니다. 2015~2016년 사이 공급이 많았던 이유는 그 동안 확보
해 놓았던 대지에 아파트를 지었기 때문이죠.

우리나라 땅이 차고 넘치는 조건은 아니지 않습니까.
정부는 2014년에 대규모 택지 개발을 하지 않는다는 정책을 발표했고,
이와 함께 인허가 물량도 줄어드는 상황이 되고 있습니다.

사람들의 생활방식의 눈높이가 올라가면서 삶의 질을 따지기 시작하고 있습니다.
못 살던 시절이야 먹고 살기에 급급해서 양적인 삶을 따졌다면
앞으로는 점점 더 질적인 삶을 선호한다는 면에서 그 차이점이 뚜렷합니다.

삶의 방식은 경험에 기초하는데,
투자의 감각은 이 경험을 토대로 성장합니다.
경험이 주는 메시지를 절대 무시해서는 안 될 것인데,
과거의 경험과 현재의 경험, 
그리고 미래에 겪게 될 경험은 하나로 연결되어있기 때문입니다.


투자도 이러한 연결을 통해 접근해야 할 것입니다.


교육환경이나 편의시설, 도시로의 접근성이 용이한 곳이라면
국가가 망하기 전에는 절대 폭락하는 일이 없을 것이고,
경기 불황이 장기간 이어져도 결국 집이 없는 사람은 집을 소유한
사람의 집에서 평생을 월세만 지불하고 살아가게 됩니다.

직장이 가까운 곳, 아이들 학군 좋은 곳, 큰 병원이 있는 곳 등등
수많은 이유들을 따져가며 살기 좋은 환경으로의 이동은 계속 될 것이고,
이를 멀찌감치 보고 있는 눈치 빠른 투자자들은 여전히 저평가된 지역의

부동산에 투자 기회만 노리고 있을 것입니다.

정리하자면, 부동산 폭락이 온다해도 양극화 현상을 맞이하면서,
오르는 곳은 지속적으로, 또는 국지적으로 오를 것이고
떨어지는 곳은 한없이 추락할 것이라는 의견을 가져봅니다.

부동산 흐름은 사람이 모이는 맥락을 잘 짚어야 파악할 수 있겠죠.
투자하기 전 밀도있는 조사는 필수임을 상기하고
늘 겸손하게 접근하는 것이 성공하는 지름길이 될 것임을 명심해야 합니다.