메뉴 건너뛰기

배경이미지

전문가칼럼 - 지는 전세, 뜨는 월세시대의 경매투자전략

인상은 상대방의 이미지를 결정짓는데 중요한 역할을 합니다. 하지만 겪어보기도 전에 판단했을 때 처음 생각과 많이 다를 때가 많습니다. 또는 다른 사람이 말만 듣고 아예 나와는 맞지 않는다고 판단하는 경우도 많습니다. 부동산 경매투자도 마찬가지가 아닌가 생각합니다. 집의 겉모습만으로 가치를 판단하게 되면 그냥 지나쳐버리게 되죠. 정말 우량물건인 줄은 모른채 말입니다. 모르는데서 오는 편견은 배워서 익히면 될 일입니다. 몰라서 방치하거나 남의 말에 의존하게 되면 자신의 주관을 버리고 타인을 위해 살아가는 꼴이 되는 것입니다. 꿈이 없는 사람들은 꿈이 있는 사람들을 위해 평생 일만 하게 된다는 말처럼 뚜렷한 목표나 구체적인 계획 없이는 부를 일궈내기란 불가능하다고 봐야 하겠습니다. 


요즘 전세가 사라져가는 추세입니다. 월세시대가 도래하고 있지만, 세입자나 집주인 입장, 모두 그리 반갑지만은 않은 것이 현실입니다. 세입자 입장에서야 당연히 매월 지출되는 주거비가 아까울따름이고, 월세를 내는 집주인 입장에서는 월세 전환률이 높다보니 수익면에서 딱히 만족할만한 수준이 못 된다는 것입니다. 그래서 오늘은 최근까지 이어지고 있는 전월세 현황을 살펴보고, 다가오는 월세시대에 걸맞는 경매투자법에 대해 알아보겠습니다. 

사실 경매투자시에 기본적으로 하게 되는 시세조사가 있는데요, 이 외에 조사포인트를 하나 더 추가 해볼까 합니다. 부동산 시장에서는 전세집 자체를 구하기가 하늘에 별 따기죠? 하는 수 없이 월세를 구하는 사람들도 있고 매매로 전환하는 수요도 부쩍 늘어났습니다. 이때 우리는 지금 집을 사야 하는가 라는 의문을 제기하게 됩니다. 어떤 전문가는 사라고 하고 어떤 전문가는 가계부채다 뭐다해서 곧 폭락을 떠들어대며 사서는 안된다고 합니다. 이런 얘기들을 접하는 사람들은 누구 말을 믿어야 하느냐고 반문하는데요, 여기서부터 잘못된 생각입니다. 누구말을 듣기 전에 스스로 배워서 판단해보는 것이 우선이라는 것이죠. 그런 연후에 전문가들의 얘기를 참조하고 보태서 분석하는 훈련이 필요합니다. 모르기 때문에 다른 이들의 말에 의지하고 노력없이 얻으려는 게으름때문에 다른 이들의 말에 의해 자신의 판단이 좌우되곤 합니다.   

그리고 부동산 업소마다 전세 수요 대기자가 많아서 간혹 하나라도 나오면 나오기 무섭게 계약되어 버립니다. 부르는 게 값이 됩니다. 옛날이나 가격도 조금 깎아보고 수수료도 덜 내보고 하겠지만, 이런 상황이면 웃돈을 더 줘도 아깝지 않다는게 추세입니다. 세계적으로 전세제도가 우리나라만의 특이한 제도인 건 다 아시죠? 다른 나라들의 집값은 한 가구당 소득대비 30-40%입니다. 주거비가 상당한 부담이기 때문에 아예 집을 사는 것이 더 현명한 일입니다. 그래서 외국은 자가 비율이 7대 3으로 자기 소유의 집이 많은 이유입니다. 우리나라는 그 반대인데요, 우리가 부동산 경매투자를 통해 수익을 창출해야 하는 이유가 됩니다. 


경기가 침체되더라도 집 값이 떨어지더라도 그 떨어진 집으로 집주인은 돈을 벌고 집이 없는 사람들은 그 집에서 매달 월세를 내고 살아야 합니다. 전세가 거의 사라지는 시점, 그리고 월세시대가 정착되는 시점이 서로 맞물리게 되면 집이 있는 자와 집이 없는 자, 양극화 현장이 뚜렷하게 나타나게 됩니다. 일단 전세가 사라지면 몫돈 모을 필요가 없어지죠? 그렇지않아도 일자리가 없거나 월급이 작은 직장인들은 돈을 모으는데 집중하지 않게 될 수도 있겠습니다. 사실 돈을 버는 일보다 쓰는 일을 좋아하는 사람들이 많습니다. 그래서 누구나 부자가 될 수 없는 것입니다. 세상의 이치는 하나입니다. 인과의 법칙이죠. 내가 원인을 제공했으니 결과도 나의 책임이 되는 것입니다. 냉정하게 자신의 돈을 벌고 쓰는 방식을 살펴볼 필요가 있습니다. 

제가 경매투자를 진행할 때 수요나 교통, 환경 등의 입지를 고려하는데요, 이건 기본적인 내용입니다. 추가로 하나 더 말씀드리면, 지역적인 특성에 따라 누구나 알고 있는 이름있는 지역이 아니더라도 수요층이 탄탄하게 받쳐주고 있는 곳이 존재한다는 사실입니다. 설령 현재 경기가 불황이라서 수요가 없다고 하더라도 경기가 살아나면 잠재된 수요가 나타나는 경우를 말하는 것입니다. 이를 간파하고 느끼는 촉이 필요하겠죠? 예를들면 교통이 조금 불편하더라도 학군이 좋은 경우에는 수요가 꾸준한 것은 당연합니다. 한번은 낙찰받은 빌라를 임대 내놓기 위해 조사를 해봤더니 수요층이 자녀를 둔 30-40대 부모들이라고 하더군요. 방이 3개인 집을 찾는 수요가 주를 이룬다는 말과 함께 말입니다. 또 역세권 근처에 소형빌라를 낙찰받았는데요, 조사를 해봤더니 직장을 다니는 자매나 형제 2-3명이 방2개 정도의 규모를 갖추고 있는, 화장실이 깔끔한 곳을 선호하는 수요가 많은 것으로 나타났습니다. 그래서 인테리어도 수요층에 걸맞게 진행해서 세를 놓았죠. 이후 관리도 빠른 대응을 통해 재계약의 여지를 마련하는 계기가 되고 있습니다. 


경쟁률이 치솟고 누구나 부동산 경매투자에 뛰어드는 상황이지만요, 시세조사를 제대로 하는 사람은 생각보다 많지 않습니다. 이런 와중에 기본적인 조사는 당연하고, 추가적으로 자신이 선택한 지역의 특성을 잘 이해하고 디테일하게 조사해서 가치를 판단하는 것이 중요하겠습니다. 즉, 물건 검색 당시에는 종목,지역,금액을 가리지 않되, 선별 후에는 기본적인 조사내용에 지역적으로 어떤 수요가 반영되어 있는지 면밀히 검토하고 분석하는 것이 또 하나의 중요한 포인트라고 하겠습니다. 


많은 사람들이 경매는 한물 갔다는 말들을 하고, 수익도 변변치 않아졌다고 합니다. 이는 무지에서 나오는 말들이죠?^^ 제대로 배우고 익혀서 투자한 후 만족할 줄 안다면, 그 사람이 가장 부자가 아닐까 생각해봅니다. 오늘은 최근 전월세 현황과 앞으로 월세시대에 걸맞는 경매투자법에 대해 간단히 살펴봤습니다.